El Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
El Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica, junto con otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley, que data del año 1994, ha sufrido numerosas reformas durante todos estos años, adaptándose a las necesidades sociales y económicas del momento.
Las principales novedades son:
1.- Plazo mínimo del contrato.
Si bien los años de alquiler son libremente pactados por las partes, inquilino y casero, la ley establece una duración mínima. De esta forma, si el contrato se pacta por un periodo inferior al mínimo legal, el inquilino podrá exigir que se prorrogue hasta alcanzar este tope.
La nueva regulación modifica este plazo mínimo, ampliándolo de tres a 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica. Por tanto, el plazo legal mínimo en que el inquilino puede continuar en la vivienda se amplía.
2.- Prórroga del contrato
Hasta ahora, si llegaba la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas -hasta los 3 años máximo- y ni el casero ni el inquilino hubiesen notificado al otro su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogaba por un año más. A partir de ahora, el plazo de prórroga tácita será de 3 años.
3.- Fianza
En la actualidad, además de la fianza (entrega en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta), la norma establecía que arrendador y arrendatario pudieran pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, adicional a la entrega de fianza.
El Real Decreto Ley aprobado limita estas garantías adicionales hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración, limitando así la carga económica que debe soportar el arrendatario.
4.- Obras de mejora
También se prevé que inquilino y casero puedan llegar a acuerdos para mejorar o renovar la vivienda durante el tiempo que dure el arrendamiento.
5.- Gastos
La norma aprobada por el Gobierno establece expresamente también que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato (cuando se encarga a empresas especializadas o a asesores o abogados la elaboración del contrato) sea a cargo del arrendador cuando se trate de persona jurídica (empresa o sociedad), salvo los gastos que sean iniciativa directa del arrendatario.
6.- Pisos turísticos
La regulación de este tipo de alquileres pasa a ser competencia de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas.
Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos por mayoría de 3 quintas partes de los propietarios, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda. Esta mayoría será suficiente para adoptar acuerdos que establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes, siempre que dichas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
7.- Desahucios
Se establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Así, cuando se requiera de pago al inquilino la norma obliga a que se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administración considera que esta situación se da, deberá notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio hasta que se tomen las medidas que dichos Servicios Sociales consideren oportunas.
Esta suspensión durará un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se trata de persona jurídica. Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento.
8.- Desestimiento
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. No es válido pactar una indemnización superior.
9.- Entrada en vigor y aplicación.
Este Real Decreto se aplicará a los contratos celebrados a partir del 19 de diciembre de 2018.